LA IMPRENTA DE MEFISTÓFELES Y EL MANUAL ECONÓMICO DE MONCLOA

 

Hay una escena en la segunda parte de Fausto, de Johann Wolfgang von Goethe, que merece ser releída en estos tiempos de política económica a golpe de titular.

El Imperio está arruinado. Las arcas están vacías, las deudas se acumulan y los soldados llevan tiempo sin cobrar. La situación es un desastre. Y entonces aparece Mefistófeles con una solución aparentemente genial: emitir papel moneda respaldado, sobre el papel, por unas riquezas que todavía están enterradas bajo tierra. La corte se viene arriba. De repente hay dinero. Se pagan deudas, se hacen promesas, todo el mundo respira y el emperador puede presentarse como el hombre que ha encontrado la salida donde nadie la veía. El problema es que la riqueza no había aparecido. Seguía sin aparecer. Lo único que había aumentado era la cantidad de papeles que decían representar esa riqueza.

Goethe sabía bastante bien de qué hablaba. Había tenido responsabilidades de gobierno y conocía de primera mano los problemas financieros del Estado. Y la moraleja de la escena sigue siendo perfectamente actual: una cosa es crear dinero y otra muy distinta crear riqueza. Ahí empieza la comparación interesante con la España de hoy.

El dinero no es riqueza

Conviene aclararlo desde el principio para no caer en una caricatura. España no es el Imperio de Goethe. El Gobierno español no puede simplemente darle a la máquina de imprimir billetes para pagar sus facturas. Estamos dentro del euro y la política monetaria corresponde al Banco Central Europeo. Pero eso no significa que la metáfora haya perdido vigencia.

Un Estado también puede sostener durante demasiado tiempo un nivel de gasto que no se corresponde con su capacidad permanente de generar ingresos. No hace falta imprimir billetes en un sótano para trasladar parte de la factura hacia el futuro. Y ese es, a mi juicio, uno de los problemas de la política económica española: demasiadas veces confundimos capacidad de gastar con capacidad de generar riqueza.

Un cheque puede aliviar una situación concreta. Una subvención puede ser necesaria en determinadas circunstancias. Un escudo social puede tener sentido cuando llega una crisis extraordinaria. El problema empieza cuando la excepción se convierte en sistema. Porque el dinero público no aparece por arte de magia. Sale de los impuestos presentes, de la deuda que habrá que devolver mañana o de una combinación de ambas cosas.

Y la deuda, aunque tenga una utilidad legítima cuando se utiliza bien, no es gratis.

 Comprar tiempo

La política económica tiene algo de magia cuando se observa desde un atril. Se anuncia una ayuda y parece que el problema está resuelto. Se aprueba una bonificación y parece que hemos abaratado la vida. Se congela una tarifa y parece que hemos derrotado a la inflación. Se subvenciona un servicio y parece que su coste ha desaparecido. Pero el coste no desaparece. Simplemente cambia de bolsillo, de momento o de nombre.

Ahí está la diferencia entre una política pública seria y una política basada fundamentalmente en comprar tiempo. Un Gobierno puede y debe intervenir cuando una emergencia lo exige. Lo que no puede hacer indefinidamente es utilizar la emergencia como método ordinario de gobierno. Porque llega un momento en el que la pregunta deja de ser cuánto dinero estamos gastando y pasa a ser otra mucho más incómoda: ¿Qué estamos consiguiendo a cambio?

Si después de años de gasto creciente seguimos teniendo problemas graves de productividad, vivienda, infraestructuras, déficit, burocracia o empleo de baja productividad, quizá haya llegado el momento de mirar algo más que la cifra del gasto. Quizá haya que preguntarse por la calidad del gasto.

El truco de que una crisis tape a la anterior

Hay otro elemento de la política española actual que me parece todavía más interesante. Moncloa parece vivir en una especie de cinta transportadora de acontecimientos. Un día hablamos de vivienda. Al siguiente, de los trenes. Después, de la energía. Luego aparece una negociación europea, una nueva medida social, un conflicto parlamentario o una crisis internacional. Y antes de que el ciudadano haya podido preguntarse si la medida anterior funcionó, ya tiene delante la siguiente.

No hace falta pensar en una conspiración perfectamente organizada. La política moderna funciona así en buena medida: la velocidad de la actualidad permite que el anuncio sustituya a la evaluación. El problema es que gobernar no consiste únicamente en anunciar. Consiste en conseguir resultados. Y los resultados requieren tiempo, inversión, reformas y, sobre todo, paciencia. Justo lo contrario de lo que exige una política sometida permanentemente al ciclo de las redes sociales, las tertulias y los titulares.

El transporte: cuando pagar el problema parece resolverlo

Pensemos en el transporte. España necesita infraestructuras modernas, mantenimiento constante y una gestión eficaz. Cuando una red se deteriora, la solución no puede consistir únicamente en compensar al usuario por el deterioro. Un abono más barato puede ser una buena medida social. Pero no sustituye a una vía bien mantenida, a un tren que llega a su hora o a una infraestructura correctamente planificada.

Dicho de otra manera: que el Estado pague parte del billete no hace que el tren llegue antes. Y esto vale para casi todo. Una subvención puede aliviar el síntoma. Una reforma bien diseñada intenta corregir la causa. La diferencia parece pequeña, pero es enorme.

La vivienda: el ejemplo perfecto

La vivienda es probablemente el mejor ejemplo de esta dinámica. El problema es real y es enorme. Para demasiadas familias, especialmente jóvenes, comprar o alquilar una vivienda se ha convertido en una carrera de obstáculos. Pero aquí conviene salir del eslogan. Si hay pocas viviendas donde la gente quiere vivir y muchas personas compitiendo por ellas, el precio va a tender a subir. Después podemos discutir impuestos, regulación, suelo, alquiler turístico, vivienda pública, seguridad jurídica, okupación, incentivos o cualquier otra cuestión.

Pero la aritmética básica no desaparece. Si queremos viviendas más asequibles necesitamos más oferta de vivienda asequible. Y eso significa construir donde haga falta, desbloquear suelo, reducir plazos administrativos, facilitar inversión, mejorar la seguridad jurídica y hacer viable económicamente que se pongan viviendas en el mercado. El decreto urgente puede generar un buen titular. Construir miles de viviendas requiere algo bastante menos espectacular: años de trabajo.

Y ese es precisamente el problema de la política contemporánea. El titular tarda diez segundos. Una vivienda tarda mucho más.

El miedo también gobierna

Hay otra tentación peligrosa: gobernar desde el miedo. Un apagón, una crisis energética, una interrupción del suministro o cualquier otro riesgo serio puede justificar medidas extraordinarias. El Estado tiene que estar preparado para situaciones extraordinarias.

Pero una sociedad adulta debería distinguir entre prepararse para una emergencia y convertir la excepcionalidad en una forma habitual de gobernar. Porque cuando todo se presenta como excepcional, cualquier intervención puede parecer razonable. Y entonces dejamos de hacernos la pregunta más importante: ¿Funciona? No basta con que una medida sea bien intencionada. No basta con que sea popular. Ni siquiera basta con que sea necesaria en un momento concreto. Hay que saber si consigue aquello que promete y cuánto cuesta conseguirlo.

El Bufón sabía algo que todos los demás habían olvidado

Aquí vuelve a aparecer el personaje más interesante de la historia de Goethe: el Bufón. Mientras la corte celebra la llegada de los nuevos billetes, él entiende algo que los demás han olvidado. Los papeles pueden multiplicarse. La tierra no. Los recursos no. Las casas no. El trabajo productivo no. La capacidad de una sociedad para generar bienes y servicios tampoco.

En otras palabras: la riqueza real siempre acaba poniendo límites a la riqueza de papel. Y esa quizá sea la lección más sencilla que conviene no olvidar. No todo gasto público es malo, ni toda intervención del Estado es innecesaria. Hay momentos en los que gastar, ayudar o incluso endeudarse es perfectamente razonable. El problema aparece cuando dejamos de preguntarnos cuánto cuesta una decisión, qué incentivos genera y quién terminará pagando sus consecuencias. Porque los recursos son limitados. No hay atajos permanentes para crear prosperidad, ni soluciones gratuitas para problemas complejos.

Por eso conviene desconfiar de cualquier gobernante —sea de izquierdas, de derechas o de cualquier otro sitio— que prometa que todo puede resolverse sin sacrificios, sin costes y sin efectos secundarios. La política puede aplazar una factura. Lo que no puede hacer es eliminarla.

La factura siempre llega

El verdadero problema de una política basada permanentemente en parches no es que cada parche sea necesariamente malo. Es que podemos acabar acostumbrándonos a vivir de parches.

Un país no se hace estructuralmente más rico simplemente porque su Gobierno anuncie más ayudas. Se hace más rico cuando aumenta su productividad, cuando las empresas pueden invertir y crecer, cuando los trabajadores encuentran empleos mejores, cuando se construyen viviendas donde hacen falta, cuando las infraestructuras funcionan y cuando las instituciones ofrecen reglas estables y previsibles. Eso es menos vistoso. No cabe fácilmente en un eslogan. Y desde luego no produce resultados electorales inmediatos. Pero es lo que paga las facturas.

Goethe nos dejó una escena extraordinariamente moderna: una corte eufórica porque alguien ha conseguido que todos se sientan más ricos sin que la riqueza real haya aumentado. El peligro, dos siglos después, no es que alguien vuelva a imprimir exactamente aquellos billetes. El peligro es algo más sutil. Que confundamos durante demasiado tiempo el alivio con la solución, el gasto con la riqueza, el anuncio con la reforma y el tiempo comprado con el problema resuelto. Porque se puede engañar a la aritmética durante un tiempo. Se puede engañar al mercado político durante otro. Incluso se puede ganar una elección con ello.

Pero hay una cosa que nunca firma decretos ni participa en tertulias: la realidad.

Y la realidad, tarde o temprano, siempre pasa por caja.

VIVIENDA: CUANDO EL ESTADO DECIDE QUIEN PUEDE COMPRAR, QUIEN PUEDE VENDER Y A QUE PRECIO

 

Hay una regla bastante sencilla en economía: cuando quieres que algo sea más abundante, procura que producirlo sea rentable. No hace falta haber estudiado un máster en economía para entenderlo. Si montar una panadería se convierte en un negocio ruinoso, habrá menos panaderías. Si alquilar una vivienda se convierte en una actividad cargada de riesgos, incertidumbre y restricciones, habrá menos propietarios dispuestos a alquilar. Con la vivienda ocurre exactamente lo mismo.

Y, sin embargo, llevamos años haciendo justo lo contrario: intentando abaratar la vivienda mediante regulaciones que dificultan que exista más vivienda. El último episodio ha sido especialmente llamativo. El Gobierno aprobó el 29 de septiembre dos reales decretos-ley y apenas tres días después el Congreso los derogó. El BOE deja constancia de ambas derogaciones, fechadas el 2 de octubre.

Pero lo interesante no es solamente que los decretos hayan caído. Lo interesante es lo que contenían.

El Estado pone precio al riesgo privado

Una de las medidas más llamativas establecía una limitación para determinadas entidades cuyo objeto social fuera adquirir inmuebles: no podrían comprar determinadas viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado. Dicho en lenguaje de calle: si el Estado considera que una vivienda vale 100, determinadas empresas no podían comprarla por menos de 70, salvo las excepciones previstas en la norma.

Aquí aparece una pregunta que merece hacerse sin consignas: ¿Por qué debería decidir el legislador cuánto puede pagar un comprador privado por un activo que otro propietario quiere vender? Porque una vivienda problemática no vale necesariamente lo mismo que una vivienda libre de problemas. Una vivienda ocupada, con un litigio, con un inquilino que no paga o que necesita una rehabilitación importante incorpora riesgos. Y los riesgos tienen un precio. Si compro un inmueble perfectamente libre y disponible, puedo pagar 100. Si compro otro que quizá tarde años en recuperar, que exige abogados, reformas y financiación durante todo ese tiempo, probablemente pagaré bastante menos.

No porque quiera "especular". Porque estoy asumiendo un riesgo. Eso es precisamente lo que hace un mercado: permite que compradores y vendedores acuerden un precio teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada operación.

Y entonces aparece la asimetría

La norma introducía además una excepción relevante: la limitación del 70% no se aplicaba a determinados entes y entidades del sector público cuya finalidad fuera promover y gestionar vivienda social y asequible. También existían otras excepciones vinculadas a determinados destinos sociales de los inmuebles. Esto plantea una cuestión legítima sobre la neutralidad de la regulación. Porque si el argumento es que comprar una vivienda por debajo de determinado porcentaje de su tasación constituye una práctica indeseable, resulta razonable preguntar por qué esa restricción no opera de la misma manera para todos los compradores.

Ahora bien, conviene ser rigurosos. La norma no decía que el Estado tuviera un derecho preferente para comprar viviendas baratas ni que pudiera quedarse con cualquier inmueble a precio de saldo. Lo que hacía era excluir de esa limitación a determinados compradores públicos. Y esa diferencia, por sí sola, ya merece debate.

El problema de fondo no es el propietario: son los incentivos

Aquí está, a mi juicio, el verdadero problema de toda esta discusión. La vivienda no aparece por decreto. No se fabrica con discursos. No se construye porque un ministro anuncie que existe un "derecho a la vivienda". Se construye cuando alguien pone capital, compra suelo, consigue financiación, contrata trabajadores, asume impuestos, soporta los costes de construcción y considera que, después de todo eso, existe una posibilidad razonable de recuperar la inversión.

Y exactamente lo mismo ocurre con el alquiler. Un propietario que alquila una vivienda está haciendo una inversión. Puede ser un fondo, una empresa, una familia que heredó un piso o alguien que lleva veinte años ahorrando para comprar un segundo inmueble. Todos responden a los mismos incentivos. Si el Estado aumenta los costes, limita las condiciones contractuales, prolonga la incertidumbre sobre la recuperación del inmueble y dificulta el ejercicio efectivo de los derechos del propietario, el propietario no desaparece. Cambia de comportamiento. Puede vender. Puede no comprar. Puede dejar la vivienda vacía. Puede destinarla a otro uso. Puede exigir más garantías. O puede asumir el riesgo y trasladarlo al precio.

Y aquí aparece la paradoja. Una política diseñada para proteger al inquilino puede terminar haciendo que haya menos viviendas disponibles para alquilar. No es una cuestión ideológica. Es una cuestión de incentivos.

Incluso el Banco de España apunta en esa dirección

Esto no es simplemente una tesis de "liberales contra intervencionistas". En marzo de 2026, una declaración técnica publicada por el Banco de España en el contexto de la consulta del FMI señalaba que España necesita aumentar mucho más rápidamente la oferta de vivienda, especialmente en las zonas de mayor demanda.

Entre las medidas mencionadas aparecen la liberación de suelo, la agilización de licencias y la reducción de la inseguridad jurídica. Y el documento recoge además que, salvo que una evaluación rigurosa contradiga la evidencia preliminar disponible, los controles de alquiler que hayan reducido significativamente la oferta deberían suspenderse después de su periodo inicial. Esto debería hacernos reflexionar. Porque llevamos años discutiendo cómo proteger la demanda. Mucho menos sobre cómo conseguir que haya más oferta.

Y sin aumentar la oferta, cualquier intento de contener artificialmente los precios corre el riesgo de convertirse en una pelea contra el termómetro mientras la fiebre sigue subiendo.

El inquilino y el propietario no son enemigos

Hay otra idea que convendría recuperar. El propietario no es el enemigo natural del inquilino. De hecho, existe una relación bastante evidente: sin propietario dispuesto a alquilar, no hay vivienda privada en alquiler.

Parece una obviedad, pero algunas políticas públicas parecen diseñadas como si el propietario fuese una especie de elemento externo y prescindible del mercado. No lo es. El propietario aporta el inmueble. El inquilino aporta la renta. Ambos se necesitan. Y precisamente por eso el contrato de alquiler funciona cuando ambas partes perciben que las reglas son suficientemente estables como para comprometerse durante años.

Cuando una de las partes empieza a pensar que el contrato puede cambiar unilateralmente por decisión política, el mercado reacciona. Y reacciona antes incluso de que entre en vigor la siguiente norma.

Y si quieres recuperar tu vivienda, prepara la cartera

Hay otra medida que merece atención porque ilustra perfectamente hasta dónde puede llegar la intervención sobre un contrato privado. El decreto introducía una compensación al arrendatario equivalente a 12 mensualidades de renta de una vivienda de características análogas.

Dicho en lenguaje de calle: imagina que eres propietario de una vivienda alquilada y, llegado el momento previsto por la normativa, necesitas recuperar el inmueble. La decisión de recuperarlo puede dejar de ser simplemente una cuestión contractual para convertirse también en una cuestión económica: puedes tener que indemnizar al inquilino con el equivalente a hasta un año de alquiler.

La pregunta no es si puede existir alguna circunstancia excepcional en la que una compensación esté justificada. La pregunta es otra: ¿qué efecto tiene introducir de antemano ese coste en la decisión de una persona que está pensando si comprar una vivienda para alquilarla? Porque el inversor no mira únicamente la rentabilidad bruta. Mira el riesgo. Mira los impuestos. Mira los gastos. Mira las reparaciones. Mira la posibilidad de impago. Mira cuánto tiempo puede tardar en recuperar la vivienda si surge un conflicto.

Y, ahora, tiene que incorporar también el coste potencial de tener que compensar al arrendatario. Cada una de esas medidas puede parecer razonable cuando se contempla de manera aislada. El problema aparece cuando se acumulan. Un poco más de protección al inquilino por aquí. Una prórroga obligatoria por allá. Más dificultades para recuperar la vivienda. Más requisitos. Más incertidumbre. Más costes potenciales.

Y después nos sorprendemos de que algunos propietarios decidan no alquilar. Es como poner un peaje nuevo en cada kilómetro de una carretera y después preguntarse por qué circulan menos coches. El propietario no deja de existir porque el legislador quiera proteger al inquilino. Pero sí puede decidir que esa inversión ya no le compensa. Y ese es precisamente el tipo de reacción que una política de vivienda responsable debería intentar evitar.

Porque el objetivo debería ser conseguir que haya más viviendas disponibles, no conseguir que cada vez resulte más complicado y arriesgado ponerlas en alquiler.

Sánchez y el "negociazo" de la okupación

Hay un elemento político que resulta difícil pasar por alto .En diciembre de 2020, durante las negociaciones sobre las medidas antidesahucios, Pedro Sánchez escribió a José Luis Ábalos unos mensajes en los que expresaba su malestar con el acuerdo que se estaba planteando con Unidas Podemos. La frase es bastante reveladora. Sánchez decía que la medida le daba la "sensación de que es un negociazo para la okupación y para los grandes tenedores" y añadía: "Yo por ahí no paso".

El mensaje demuestra que, al menos entonces, Sánchez veía con preocupación que determinadas medidas antidesahucios pudieran generar incentivos perversos y terminar beneficiando a grandes tenedores .Y aquí aparece la contradicción. Años después, su Gobierno ha seguido aprobando medidas que amplían la protección del arrendatario, prolongan determinadas situaciones de permanencia en la vivienda y aumentan las cargas o incertidumbres que soporta el propietario.

Eso no demuestra que Sánchez haya cambiado de opinión por interés político. Para afirmar algo así necesitaríamos pruebas sobre sus motivaciones. Pero sí permite formular una pregunta perfectamente legítima: ¿Qué ha cambiado entre aquel "yo por ahí no paso" y la política de vivienda que posteriormente ha defendido su Gobierno?

La pregunta es especialmente pertinente porque el problema económico de fondo sigue siendo el mismo: proteger al inquilino puede ser socialmente necesario en determinados casos, pero si la protección se diseña trasladando sistemáticamente el coste y el riesgo al propietario, también puede modificar los incentivos para ofrecer vivienda en alquiler. Y eso ya no es una cuestión de izquierdas o derechas. Es una cuestión de incentivos.

Y esta preocupación tampoco es exclusivamente ideológica: el propio Banco de España viene señalando la necesidad de aumentar la oferta y reducir la inseguridad jurídica. Por tanto, quizá la cuestión más incómoda no sea si Pedro Sánchez tenía razón en 2020 o si la tiene ahora. La cuestión es si una política diseñada para proteger a quien ya está dentro del mercado puede terminar perjudicando a quien todavía está fuera porque reduce los incentivos para que aparezca nueva oferta.

Y esa es una pregunta que no se resuelve con consignas.

La política por encima de los incentivos

Aquí es donde la vivienda deja de ser únicamente un problema económico y se convierte también en un problema político. Los Gobiernos tienen incentivos para proteger a quienes ya están dentro del sistema: son personas concretas, con problemas concretos y con una necesidad perfectamente visible.

La vivienda que no se construirá dentro de tres años, el propietario que decidirá no comprar un piso, el inversor que llevará su dinero a otro sector o el particular que decidirá no alquilar una vivienda son, en cambio, costes mucho menos visibles. Pero económicamente existen. Y ahí reside una de las grandes dificultades de la política de vivienda: los beneficios de una regulación pueden ser inmediatos y visibles, mientras que sus costes pueden aparecer lentamente y dispersos entre miles de decisiones privadas. Es relativamente sencillo anunciar una medida diciendo que se protege al inquilino.  Es bastante más difícil explicar que esa misma medida puede hacer que un propietario decida no poner una vivienda en alquiler. Y todavía más difícil explicar que, si miles de propietarios toman decisiones similares, la oferta disponible puede reducirse.

El resultado puede ser perverso: proteger más al inquilino que ya tiene vivienda mientras se hace más difícil encontrar una para quien todavía no la tiene. Por eso el debate debería abandonar la lógica de buenos contra malos. No se trata de escoger entre propietarios e inquilinos. Se trata de conseguir que haya suficientes viviendas para ambos. Y para eso hace falta algo bastante menos vistoso que un decreto: que construir, comprar y alquilar vivienda vuelva a ser una actividad suficientemente atractiva como para que aparezca más oferta.

La gran contradicción

Aquí llegamos al corazón del problema. España necesita más vivienda. Eso parece existir prácticamente como consenso. Sin embargo, cuando aparece una vivienda privada, el legislador tiende a verla como un problema que hay que controlar. Cuando aparece un propietario, se le contempla como alguien al que hay que regular. Cuando aparece un fondo de inversión, se le trata como potencial especulador. Y cuando aparece un precio elevado, se intenta actuar sobre el precio. Pero construir viviendas cuesta dinero. Y convencer a alguien de que invierta su dinero exige ofrecerle algo muy sencillo: la posibilidad de obtener una rentabilidad razonable a cambio del riesgo que está asumiendo. Si eliminamos esa posibilidad, no hemos eliminado el problema. Hemos eliminado parte del incentivo para solucionarlo.

El mercado no es perfecto. Pero las alternativas tampoco

Decir esto no significa que el mercado inmobiliario sea perfecto. No lo es. Hay problemas de acceso a la vivienda. Hay familias vulnerables. Hay zonas con una oferta insuficiente. Hay propietarios que incumplen la ley. Hay inquilinos que incumplen sus contratos. Y hay conductas abusivas. Todo eso puede y debe discutirse.

Pero reconocer los fallos del mercado no implica asumir que cualquier intervención estatal mejorará el resultado. El Estado también puede equivocarse. Y cuando se equivoca mediante una ley, el error puede afectar simultáneamente a cientos de miles de personas. Por eso la pregunta correcta no debería ser: "¿Mercado o Estado?" Debería ser: "¿Qué regulación consigue que haya más vivienda, más inversión y mejores condiciones para quien necesita alquilar?"

Y ahí la respuesta exige mirar los incentivos, no los eslóganes.

La vivienda no se abarata prohibiendo que se venda barato

La paradoja del decreto del 70% resume bastante bien el problema. Supongamos que alguien posee un inmueble problemático y está dispuesto a venderlo por 50. Aparece un inversor que considera que, después de asumir todos los riesgos, el inmueble vale para él 55. El propietario acepta. Se produce la transacción. El riesgo cambia de manos. Eso es exactamente lo que hace un mercado. Ahora aparece una norma que dice: no puedes comprarlo por debajo de determinado porcentaje de una valoración administrativa. El problema no desaparece. Simplemente puede desaparecer la operación.

Y cuando una operación deja de realizarse, también desaparece una posible inversión, una posible rehabilitación, una posible puesta en alquiler o una posible salida para el propietario. Eso no significa que todas las operaciones privadas sean buenas ni que toda regulación sea mala. Significa algo mucho más sencillo: cada restricción tiene un coste y alguien termina pagándolo.

Una pequeña victoria parlamentaria no resuelve el problema de la vivienda

Los dos decretos han sido derogados. Eso es un hecho. El RDL 26/2026 fue derogado por el Congreso el 2 de octubre, y lo mismo ocurrió con el RDL 27/2026. El propio BOE recoge ambas decisiones. Pero sería un error pensar que con ello se ha solucionado el problema de la vivienda. Ni mucho menos. España sigue necesitando construir más. Necesita más suelo disponible donde tenga sentido urbanizar. Necesita licencias más rápidas. Necesita seguridad jurídica. Necesita una fiscalidad que no penalice sistemáticamente la inversión inmobiliaria. Necesita un mercado de alquiler en el que el propietario tenga derechos efectivos y el inquilino tenga contratos estables.

Y necesita, sobre todo, dejar de confundir el precio de la vivienda con la causa del problema. El precio es la señal. La escasez es el problema. Si hay poca vivienda y mucha gente quiere vivir en determinados lugares, el precio subirá. Puedes intentar prohibirlo. Puedes limitarlo. Puedes congelarlo. Puedes perseguir a quien compra. Puedes perseguir a quien alquila. Puedes poner topes. Pero si no consigues que aparezcan más viviendas, tarde o temprano la realidad acaba pasando la factura. Porque el mercado inmobiliario podrá ser imperfecto. Pero hay algo que nunca hace: no puede multiplicar viviendas por decreto.

Y quizá ese sea el principio que deberíamos recuperar antes de aprobar la próxima ley. Menos obsesión por decidir quién es el bueno y quién es el malo. Menos controles sobre quien pone su capital en riesgo. Más vivienda. Porque, al final, hay una verdad bastante incómoda que conviene decir en voz alta: si quieres que una vivienda sea asequible, primero necesitas que exista.

MÁS POBLACIÓN, MÁS HOGARES Y MENOS VIVIENDA: LA ECUACIÓN QUE TENSIONA EL MERCADO

 

Los dos nuevos reales decretos-ley sobre vivienda y alquiler ya están publicados en el Boletín Oficial del Estado: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, y el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Tendremos ocasión de analizar en otro artículo el contenido de ambas normas, sus novedades y, sobre todo, sus posibles efectos sobre el mercado del alquiler y sobre la oferta de vivienda.

Pero, antes de entrar en ese debate, conviene detenerse en una cuestión previa. Porque para entender el problema de la vivienda en España hay que mirar también a lo que está ocurriendo con nuestra población y, especialmente, con el número de hogares que se están formando.

Y los datos ofrecen una perspectiva que merece la pena analizar.

España, motor del crecimiento demográfico europeo

La población de la Unión Europea de 27 países ha aumentado en los últimos años. Pero no todos los países han contribuido de la misma manera a ese crecimiento. España destaca de manera muy significativa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

GRÁFICO 1 — Evolución de la población de la UE-27 y España.

Entre 2018 y 2025, la población de la UE-27 ha pasado de aproximadamente 445,6 millones de habitantes a 451,6 millones. Es decir, el conjunto de la Unión ha ganado cerca de seis millones de habitantes. Lo llamativo es que España explica una parte extraordinariamente importante de ese crecimiento.

En el mismo periodo, la población española ha aumentado en torno a 2,5 millones de personas. Esto significa que España concentra alrededor del 43% del incremento de población experimentado por el conjunto de la UE-27 durante esos años. La conclusión es difícil de ignorar: mientras Europa crece demográficamente de forma moderada, España se está convirtiendo en uno de los principales motores de ese crecimiento.

Y esta cuestión tiene una importancia directa cuando hablamos de vivienda. Porque cada nuevo habitante necesita, antes o después, un lugar donde vivir. Pero la presión sobre el mercado residencial no depende únicamente del número de habitantes. Depende también de cómo evoluciona el número de hogares.

Y aquí aparece el segundo elemento de esta ecuación.

El crecimiento de la población viene fundamentalmente del exterior

Si descendemos al caso español y observamos de dónde procede el crecimiento de la población, el gráfico resulta todavía más revelador.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

GRÁFICO 2 — Evolución de la población residente según lugar de nacimiento.

Entre 2018 y 2025, la población residente nacida en el extranjero pasa de unos 6,2 millones de personas a cerca de 9,5 millones. Es decir, aumenta en más de tres millones de personas, con un crecimiento superior al 50%. En cambio, la población residente nacida en España disminuye durante el mismo periodo. Por tanto, el crecimiento de la población española no se explica por un aumento de la población nacida en España, sino fundamentalmente por la incorporación de población nacida en el extranjero.

No se trata de valorar aquí este fenómeno desde una perspectiva política o social. Es simplemente una cuestión demográfica y, por tanto, económica: más población significa más necesidad potencial de vivienda. Y cuando este crecimiento se produce a una velocidad elevada, la oferta residencial necesita ser capaz de acompañarlo. La cuestión es si lo está haciendo.

 El verdadero problema: hogares frente a viviendas

Aquí es donde el análisis deja de ser exclusivamente demográfico y pasa directamente al mercado residencial. Porque para estudiar las necesidades de vivienda no basta con contar habitantes. Lo relevante es observar también cuántos hogares se crean.

Una población puede aumentar sin que el número de viviendas necesarias crezca exactamente en la misma proporción. Pero cuando aumenta el número de hogares, la necesidad de vivienda se hace mucho más directa. Y es precisamente en este punto donde encontramos una diferencia muy significativa entre la creación de hogares y la construcción de nuevas viviendas.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 GRÁFICO 3 — Creación de hogares frente a viviendas terminadas.

El gráfico muestra cómo, especialmente en los últimos años, la creación de nuevos hogares se sitúa claramente por encima del número de viviendas terminadas. En 2025, mientras la creación neta de hogares se sitúa en el entorno de los 230.000, las viviendas terminadas se encuentran alrededor de las 80.000.

Es decir, se están creando muchos más hogares que nuevas viviendas.

Y esta diferencia no es un fenómeno puntual de un solo ejercicio. La brecha se viene acumulando durante los últimos años. Esta es, probablemente, una de las claves que deberían estar presentes en cualquier análisis serio sobre el mercado residencial español. Porque cuando la demanda estructural de vivienda crece a un ritmo superior al de la oferta, el resultado lógico es un mercado tensionado.

La demografía importa

En ocasiones, el debate sobre vivienda se centra exclusivamente en los precios, los alquileres o las condiciones de los contratos. Son cuestiones importantes, pero existe una variable anterior a todas ellas: cuántas personas necesitan vivienda y cuántas viviendas existen para atender esa necesidad.

España está creciendo en población. Y ese crecimiento está vinculado en gran medida a la llegada de población nacida en el extranjero. Al mismo tiempo, se están formando nuevos hogares a un ritmo muy superior al de construcción de nuevas viviendas. La combinación de ambos factores genera una presión evidente sobre el mercado residencial.

No hace falta atribuir intenciones a nadie ni buscar explicaciones políticas para entenderlo. Es una cuestión básica de oferta y demanda. Si el número de hogares aumenta más rápidamente que el parque de viviendas disponible, la tensión del mercado aumenta. Y cuanto mayor sea la diferencia entre ambas variables, mayor será el esfuerzo necesario para conseguir que la oferta residencial acompañe a las necesidades de la población.

Regular la demanda no sustituye a crear oferta

Este punto resulta especialmente relevante en el momento actual. Los nuevos reales decretos-ley introducen cambios importantes en el funcionamiento del mercado del alquiler. El primero modifica, entre otras cuestiones, aspectos relacionados con los arrendamientos temporales, las garantías, las actualizaciones de renta y determinados contratos de vivienda. El segundo introduce nuevas reglas sobre la estabilidad y prórroga de los contratos de vivienda habitual.

Son medidas que merecen un análisis específico y que, sin duda, tendrán un recorrido político y jurídico que habrá que seguir. Pero existe una cuestión que ninguna regulación puede resolver por sí sola: ¿Dónde están las viviendas que necesitan los nuevos hogares?

Porque si la población aumenta, si se crean nuevos hogares y la construcción de vivienda no acompaña ese crecimiento, el problema de fondo permanece. Podemos modificar las reglas del alquiler. Podemos establecer nuevas obligaciones para propietarios e inquilinos. Podemos cambiar los mecanismos de actualización de las rentas. Podemos ampliar las prórrogas de los contratos. Pero ninguna de estas medidas crea, por sí misma, una vivienda adicional.

Y aquí está probablemente una de las grandes cuestiones que debería abordar el debate español sobre vivienda: no se trata únicamente de determinar cómo se distribuye una oferta residencial escasa, sino de conseguir que esa oferta deje de ser escasa.

Una ecuación que conviene no olvidar

Los datos demográficos nos sitúan ante una realidad que no deberíamos perder de vista. España ha aumentado considerablemente su población en los últimos años y representa una parte muy relevante del crecimiento demográfico de la Unión Europea. Ese crecimiento procede fundamentalmente de población nacida en el extranjero. Al mismo tiempo, el número de hogares aumenta y lo hace a un ritmo que la construcción de nuevas viviendas no está siendo capaz de acompañar.

La consecuencia es una brecha creciente entre las necesidades residenciales y la nueva oferta. Y esa brecha tiene consecuencias. Porque cuando hay más hogares buscando vivienda que viviendas nuevas incorporándose al mercado, la competencia por acceder a una vivienda aumenta. Y cuando la oferta es especialmente rígida en determinadas ciudades y territorios, esa presión puede traducirse en mayores dificultades de acceso y en un incremento de los precios y de los alquileres. Por eso, cuando analicemos los nuevos reales decretos-ley de vivienda y alquiler, convendrá no perder de vista esta fotografía.

La vivienda no es únicamente una cuestión jurídica. Tampoco es únicamente una cuestión de precios. Es, antes que nada, una cuestión de población, hogares y oferta.

Y la aritmética actual nos deja una pregunta que debería estar en el centro del debate: ¿Estamos construyendo suficientes viviendas para los hogares que España está creando?

Los gráficos apuntan a que, hoy por hoy, la respuesta es que no.