VIVIENDA: CUANDO EL ESTADO DECIDE QUIEN PUEDE COMPRAR, QUIEN PUEDE VENDER Y A QUE PRECIO

 

Hay una regla bastante sencilla en economía: cuando quieres que algo sea más abundante, procura que producirlo sea rentable. No hace falta haber estudiado un máster en economía para entenderlo. Si montar una panadería se convierte en un negocio ruinoso, habrá menos panaderías. Si alquilar una vivienda se convierte en una actividad cargada de riesgos, incertidumbre y restricciones, habrá menos propietarios dispuestos a alquilar. Con la vivienda ocurre exactamente lo mismo.

Y, sin embargo, llevamos años haciendo justo lo contrario: intentando abaratar la vivienda mediante regulaciones que dificultan que exista más vivienda. El último episodio ha sido especialmente llamativo. El Gobierno aprobó el 29 de septiembre dos reales decretos-ley y apenas tres días después el Congreso los derogó. El BOE deja constancia de ambas derogaciones, fechadas el 2 de octubre.

Pero lo interesante no es solamente que los decretos hayan caído. Lo interesante es lo que contenían.

El Estado pone precio al riesgo privado

Una de las medidas más llamativas establecía una limitación para determinadas entidades cuyo objeto social fuera adquirir inmuebles: no podrían comprar determinadas viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado. Dicho en lenguaje de calle: si el Estado considera que una vivienda vale 100, determinadas empresas no podían comprarla por menos de 70, salvo las excepciones previstas en la norma.

Aquí aparece una pregunta que merece hacerse sin consignas: ¿Por qué debería decidir el legislador cuánto puede pagar un comprador privado por un activo que otro propietario quiere vender? Porque una vivienda problemática no vale necesariamente lo mismo que una vivienda libre de problemas. Una vivienda ocupada, con un litigio, con un inquilino que no paga o que necesita una rehabilitación importante incorpora riesgos. Y los riesgos tienen un precio. Si compro un inmueble perfectamente libre y disponible, puedo pagar 100. Si compro otro que quizá tarde años en recuperar, que exige abogados, reformas y financiación durante todo ese tiempo, probablemente pagaré bastante menos.

No porque quiera "especular". Porque estoy asumiendo un riesgo. Eso es precisamente lo que hace un mercado: permite que compradores y vendedores acuerden un precio teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada operación.

Y entonces aparece la asimetría

La norma introducía además una excepción relevante: la limitación del 70% no se aplicaba a determinados entes y entidades del sector público cuya finalidad fuera promover y gestionar vivienda social y asequible. También existían otras excepciones vinculadas a determinados destinos sociales de los inmuebles. Esto plantea una cuestión legítima sobre la neutralidad de la regulación. Porque si el argumento es que comprar una vivienda por debajo de determinado porcentaje de su tasación constituye una práctica indeseable, resulta razonable preguntar por qué esa restricción no opera de la misma manera para todos los compradores.

Ahora bien, conviene ser rigurosos. La norma no decía que el Estado tuviera un derecho preferente para comprar viviendas baratas ni que pudiera quedarse con cualquier inmueble a precio de saldo. Lo que hacía era excluir de esa limitación a determinados compradores públicos. Y esa diferencia, por sí sola, ya merece debate.

El problema de fondo no es el propietario: son los incentivos

Aquí está, a mi juicio, el verdadero problema de toda esta discusión. La vivienda no aparece por decreto. No se fabrica con discursos. No se construye porque un ministro anuncie que existe un "derecho a la vivienda". Se construye cuando alguien pone capital, compra suelo, consigue financiación, contrata trabajadores, asume impuestos, soporta los costes de construcción y considera que, después de todo eso, existe una posibilidad razonable de recuperar la inversión.

Y exactamente lo mismo ocurre con el alquiler. Un propietario que alquila una vivienda está haciendo una inversión. Puede ser un fondo, una empresa, una familia que heredó un piso o alguien que lleva veinte años ahorrando para comprar un segundo inmueble. Todos responden a los mismos incentivos. Si el Estado aumenta los costes, limita las condiciones contractuales, prolonga la incertidumbre sobre la recuperación del inmueble y dificulta el ejercicio efectivo de los derechos del propietario, el propietario no desaparece. Cambia de comportamiento. Puede vender. Puede no comprar. Puede dejar la vivienda vacía. Puede destinarla a otro uso. Puede exigir más garantías. O puede asumir el riesgo y trasladarlo al precio.

Y aquí aparece la paradoja. Una política diseñada para proteger al inquilino puede terminar haciendo que haya menos viviendas disponibles para alquilar. No es una cuestión ideológica. Es una cuestión de incentivos.

Incluso el Banco de España apunta en esa dirección

Esto no es simplemente una tesis de "liberales contra intervencionistas". En marzo de 2026, una declaración técnica publicada por el Banco de España en el contexto de la consulta del FMI señalaba que España necesita aumentar mucho más rápidamente la oferta de vivienda, especialmente en las zonas de mayor demanda.

Entre las medidas mencionadas aparecen la liberación de suelo, la agilización de licencias y la reducción de la inseguridad jurídica. Y el documento recoge además que, salvo que una evaluación rigurosa contradiga la evidencia preliminar disponible, los controles de alquiler que hayan reducido significativamente la oferta deberían suspenderse después de su periodo inicial. Esto debería hacernos reflexionar. Porque llevamos años discutiendo cómo proteger la demanda. Mucho menos sobre cómo conseguir que haya más oferta.

Y sin aumentar la oferta, cualquier intento de contener artificialmente los precios corre el riesgo de convertirse en una pelea contra el termómetro mientras la fiebre sigue subiendo.

El inquilino y el propietario no son enemigos

Hay otra idea que convendría recuperar. El propietario no es el enemigo natural del inquilino. De hecho, existe una relación bastante evidente: sin propietario dispuesto a alquilar, no hay vivienda privada en alquiler.

Parece una obviedad, pero algunas políticas públicas parecen diseñadas como si el propietario fuese una especie de elemento externo y prescindible del mercado. No lo es. El propietario aporta el inmueble. El inquilino aporta la renta. Ambos se necesitan. Y precisamente por eso el contrato de alquiler funciona cuando ambas partes perciben que las reglas son suficientemente estables como para comprometerse durante años.

Cuando una de las partes empieza a pensar que el contrato puede cambiar unilateralmente por decisión política, el mercado reacciona. Y reacciona antes incluso de que entre en vigor la siguiente norma.

Y si quieres recuperar tu vivienda, prepara la cartera

Hay otra medida que merece atención porque ilustra perfectamente hasta dónde puede llegar la intervención sobre un contrato privado. El decreto introducía una compensación al arrendatario equivalente a 12 mensualidades de renta de una vivienda de características análogas.

Dicho en lenguaje de calle: imagina que eres propietario de una vivienda alquilada y, llegado el momento previsto por la normativa, necesitas recuperar el inmueble. La decisión de recuperarlo puede dejar de ser simplemente una cuestión contractual para convertirse también en una cuestión económica: puedes tener que indemnizar al inquilino con el equivalente a hasta un año de alquiler.

La pregunta no es si puede existir alguna circunstancia excepcional en la que una compensación esté justificada. La pregunta es otra: ¿qué efecto tiene introducir de antemano ese coste en la decisión de una persona que está pensando si comprar una vivienda para alquilarla? Porque el inversor no mira únicamente la rentabilidad bruta. Mira el riesgo. Mira los impuestos. Mira los gastos. Mira las reparaciones. Mira la posibilidad de impago. Mira cuánto tiempo puede tardar en recuperar la vivienda si surge un conflicto.

Y, ahora, tiene que incorporar también el coste potencial de tener que compensar al arrendatario. Cada una de esas medidas puede parecer razonable cuando se contempla de manera aislada. El problema aparece cuando se acumulan. Un poco más de protección al inquilino por aquí. Una prórroga obligatoria por allá. Más dificultades para recuperar la vivienda. Más requisitos. Más incertidumbre. Más costes potenciales.

Y después nos sorprendemos de que algunos propietarios decidan no alquilar. Es como poner un peaje nuevo en cada kilómetro de una carretera y después preguntarse por qué circulan menos coches. El propietario no deja de existir porque el legislador quiera proteger al inquilino. Pero sí puede decidir que esa inversión ya no le compensa. Y ese es precisamente el tipo de reacción que una política de vivienda responsable debería intentar evitar.

Porque el objetivo debería ser conseguir que haya más viviendas disponibles, no conseguir que cada vez resulte más complicado y arriesgado ponerlas en alquiler.

Sánchez y el "negociazo" de la okupación

Hay un elemento político que resulta difícil pasar por alto .En diciembre de 2020, durante las negociaciones sobre las medidas antidesahucios, Pedro Sánchez escribió a José Luis Ábalos unos mensajes en los que expresaba su malestar con el acuerdo que se estaba planteando con Unidas Podemos. La frase es bastante reveladora. Sánchez decía que la medida le daba la "sensación de que es un negociazo para la okupación y para los grandes tenedores" y añadía: "Yo por ahí no paso".

El mensaje demuestra que, al menos entonces, Sánchez veía con preocupación que determinadas medidas antidesahucios pudieran generar incentivos perversos y terminar beneficiando a grandes tenedores .Y aquí aparece la contradicción. Años después, su Gobierno ha seguido aprobando medidas que amplían la protección del arrendatario, prolongan determinadas situaciones de permanencia en la vivienda y aumentan las cargas o incertidumbres que soporta el propietario.

Eso no demuestra que Sánchez haya cambiado de opinión por interés político. Para afirmar algo así necesitaríamos pruebas sobre sus motivaciones. Pero sí permite formular una pregunta perfectamente legítima: ¿Qué ha cambiado entre aquel "yo por ahí no paso" y la política de vivienda que posteriormente ha defendido su Gobierno?

La pregunta es especialmente pertinente porque el problema económico de fondo sigue siendo el mismo: proteger al inquilino puede ser socialmente necesario en determinados casos, pero si la protección se diseña trasladando sistemáticamente el coste y el riesgo al propietario, también puede modificar los incentivos para ofrecer vivienda en alquiler. Y eso ya no es una cuestión de izquierdas o derechas. Es una cuestión de incentivos.

Y esta preocupación tampoco es exclusivamente ideológica: el propio Banco de España viene señalando la necesidad de aumentar la oferta y reducir la inseguridad jurídica. Por tanto, quizá la cuestión más incómoda no sea si Pedro Sánchez tenía razón en 2020 o si la tiene ahora. La cuestión es si una política diseñada para proteger a quien ya está dentro del mercado puede terminar perjudicando a quien todavía está fuera porque reduce los incentivos para que aparezca nueva oferta.

Y esa es una pregunta que no se resuelve con consignas.

La política por encima de los incentivos

Aquí es donde la vivienda deja de ser únicamente un problema económico y se convierte también en un problema político. Los Gobiernos tienen incentivos para proteger a quienes ya están dentro del sistema: son personas concretas, con problemas concretos y con una necesidad perfectamente visible.

La vivienda que no se construirá dentro de tres años, el propietario que decidirá no comprar un piso, el inversor que llevará su dinero a otro sector o el particular que decidirá no alquilar una vivienda son, en cambio, costes mucho menos visibles. Pero económicamente existen. Y ahí reside una de las grandes dificultades de la política de vivienda: los beneficios de una regulación pueden ser inmediatos y visibles, mientras que sus costes pueden aparecer lentamente y dispersos entre miles de decisiones privadas. Es relativamente sencillo anunciar una medida diciendo que se protege al inquilino.  Es bastante más difícil explicar que esa misma medida puede hacer que un propietario decida no poner una vivienda en alquiler. Y todavía más difícil explicar que, si miles de propietarios toman decisiones similares, la oferta disponible puede reducirse.

El resultado puede ser perverso: proteger más al inquilino que ya tiene vivienda mientras se hace más difícil encontrar una para quien todavía no la tiene. Por eso el debate debería abandonar la lógica de buenos contra malos. No se trata de escoger entre propietarios e inquilinos. Se trata de conseguir que haya suficientes viviendas para ambos. Y para eso hace falta algo bastante menos vistoso que un decreto: que construir, comprar y alquilar vivienda vuelva a ser una actividad suficientemente atractiva como para que aparezca más oferta.

La gran contradicción

Aquí llegamos al corazón del problema. España necesita más vivienda. Eso parece existir prácticamente como consenso. Sin embargo, cuando aparece una vivienda privada, el legislador tiende a verla como un problema que hay que controlar. Cuando aparece un propietario, se le contempla como alguien al que hay que regular. Cuando aparece un fondo de inversión, se le trata como potencial especulador. Y cuando aparece un precio elevado, se intenta actuar sobre el precio. Pero construir viviendas cuesta dinero. Y convencer a alguien de que invierta su dinero exige ofrecerle algo muy sencillo: la posibilidad de obtener una rentabilidad razonable a cambio del riesgo que está asumiendo. Si eliminamos esa posibilidad, no hemos eliminado el problema. Hemos eliminado parte del incentivo para solucionarlo.

El mercado no es perfecto. Pero las alternativas tampoco

Decir esto no significa que el mercado inmobiliario sea perfecto. No lo es. Hay problemas de acceso a la vivienda. Hay familias vulnerables. Hay zonas con una oferta insuficiente. Hay propietarios que incumplen la ley. Hay inquilinos que incumplen sus contratos. Y hay conductas abusivas. Todo eso puede y debe discutirse.

Pero reconocer los fallos del mercado no implica asumir que cualquier intervención estatal mejorará el resultado. El Estado también puede equivocarse. Y cuando se equivoca mediante una ley, el error puede afectar simultáneamente a cientos de miles de personas. Por eso la pregunta correcta no debería ser: "¿Mercado o Estado?" Debería ser: "¿Qué regulación consigue que haya más vivienda, más inversión y mejores condiciones para quien necesita alquilar?"

Y ahí la respuesta exige mirar los incentivos, no los eslóganes.

La vivienda no se abarata prohibiendo que se venda barato

La paradoja del decreto del 70% resume bastante bien el problema. Supongamos que alguien posee un inmueble problemático y está dispuesto a venderlo por 50. Aparece un inversor que considera que, después de asumir todos los riesgos, el inmueble vale para él 55. El propietario acepta. Se produce la transacción. El riesgo cambia de manos. Eso es exactamente lo que hace un mercado. Ahora aparece una norma que dice: no puedes comprarlo por debajo de determinado porcentaje de una valoración administrativa. El problema no desaparece. Simplemente puede desaparecer la operación.

Y cuando una operación deja de realizarse, también desaparece una posible inversión, una posible rehabilitación, una posible puesta en alquiler o una posible salida para el propietario. Eso no significa que todas las operaciones privadas sean buenas ni que toda regulación sea mala. Significa algo mucho más sencillo: cada restricción tiene un coste y alguien termina pagándolo.

Una pequeña victoria parlamentaria no resuelve el problema de la vivienda

Los dos decretos han sido derogados. Eso es un hecho. El RDL 26/2026 fue derogado por el Congreso el 2 de octubre, y lo mismo ocurrió con el RDL 27/2026. El propio BOE recoge ambas decisiones. Pero sería un error pensar que con ello se ha solucionado el problema de la vivienda. Ni mucho menos. España sigue necesitando construir más. Necesita más suelo disponible donde tenga sentido urbanizar. Necesita licencias más rápidas. Necesita seguridad jurídica. Necesita una fiscalidad que no penalice sistemáticamente la inversión inmobiliaria. Necesita un mercado de alquiler en el que el propietario tenga derechos efectivos y el inquilino tenga contratos estables.

Y necesita, sobre todo, dejar de confundir el precio de la vivienda con la causa del problema. El precio es la señal. La escasez es el problema. Si hay poca vivienda y mucha gente quiere vivir en determinados lugares, el precio subirá. Puedes intentar prohibirlo. Puedes limitarlo. Puedes congelarlo. Puedes perseguir a quien compra. Puedes perseguir a quien alquila. Puedes poner topes. Pero si no consigues que aparezcan más viviendas, tarde o temprano la realidad acaba pasando la factura. Porque el mercado inmobiliario podrá ser imperfecto. Pero hay algo que nunca hace: no puede multiplicar viviendas por decreto.

Y quizá ese sea el principio que deberíamos recuperar antes de aprobar la próxima ley. Menos obsesión por decidir quién es el bueno y quién es el malo. Menos controles sobre quien pone su capital en riesgo. Más vivienda. Porque, al final, hay una verdad bastante incómoda que conviene decir en voz alta: si quieres que una vivienda sea asequible, primero necesitas que exista.