Imaginemos que tienes un piso de 400.000 euros. Es tu casa, pero también es uno de tus principales activos. Si mañana alguien te dice que en el solar que tienes enfrente van a construir 300 viviendas, es bastante probable que lo primero que pienses no sea en las estadísticas nacionales de vivienda.
Probablemente pensarás: "¿Y esto qué va a hacerle a mi barrio... y a mi piso?" Puede que te preocupe el tráfico. El ruido. Que haya menos zonas verdes. Que cambie el ambiente del barrio. Que se construya demasiado. Todo eso es perfectamente razonable. Pero también puede existir otra preocupación: "¿Y si mi piso pierde valor?" Y aquí empieza una historia bastante interesante. "Sí, que construyan... pero no aquí"
En el mundo anglosajón existe una palabra para describir este comportamiento: NIMBY. Son las siglas de Not In My Back Yard, algo así como "no en mi patio trasero". La idea es muy sencilla. Una persona puede pensar que una ciudad necesita más viviendas, más infraestructuras o determinados servicios. Pero cuando el proyecto se plantea delante de su casa, la cosa cambia. "Estoy de acuerdo, pero aquí no." Y no es algo exclusivamente español. Se da en Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, Suecia y otros países.
Lo interesante es que los economistas llevan años intentando entender por qué ocurre. Y una de las explicaciones tiene que ver con algo tan sencillo como el dinero.
Cuando tu casa es también tu patrimonio
Para una persona que tiene una vivienda en propiedad, su casa no es solamente el lugar donde vive. Puede ser también su principal ahorro. Si compraste un piso por 150.000 euros y ahora vale 350.000, probablemente no seas indiferente a todo aquello que pueda afectar a ese valor. Y aquí aparece una teoría económica bastante conocida: la llamada Homevoter Hypothesis.
Dicho en lenguaje normal, viene a decir algo así: Los propietarios tienen más motivos para preocuparse por las decisiones que pueden afectar al valor de su barrio porque tienen mucho dinero metido en él. Y eso puede influir en sus decisiones políticas y urbanísticas. No significa que un propietario se levante por la mañana pensando: "Hoy voy a conseguir que no construyan para que mi piso siga valiendo mucho." La realidad suele ser bastante más sencilla. Puede pensar que un edificio es demasiado alto. Que habrá demasiado tráfico. Que el barrio está demasiado lleno. Que se perderán las vistas. Que habrá problemas de aparcamiento.
Y puede estar diciendo todo eso de buena fe. Pero al mismo tiempo, el resultado de que se construya menos puede ser beneficioso para quien ya tiene una vivienda. Ahí está la cuestión.
El problema es que no sabemos si construir hace bajar el precio
Y aquí viene la parte que desmonta una idea bastante intuitiva. Supongamos que en un barrio hay 1.000 viviendas y se construyen otras 300. Uno podría pensar: "Habrá más pisos en venta, así que los precios bajarán." Tiene cierta lógica.
Pero las ciudades no funcionan como una estantería de supermercado. Cuando llegan nuevas viviendas, también llegan personas. Y esas personas pueden traer más comercios, más servicios, más actividad, mejores transportes o inversiones que hagan que la zona sea más atractiva.
Por eso hay estudios que encuentran justamente lo contrario de lo que muchos propietarios temen. En Estocolmo, investigadores analizaron más de 90.000 operaciones inmobiliarias y estudiaron qué ocurrió con las viviendas situadas cerca de nuevos proyectos residenciales. El resultado fue bastante llamativo: en las zonas analizadas, las viviendas cercanas a nuevos desarrollos llegaron a experimentar subidas de precio después de la construcción. No ocurrió exactamente igual en todos los lugares ni con todos los tipos de vivienda. Pero la conclusión importante es otra: construir nuevas viviendas no significa automáticamente que las viviendas que ya existen vayan a perder valor.
Incluso puede suceder lo contrario.
Entonces, ¿por qué existe el miedo?
Porque el miedo no siempre necesita tener razón para influir en nuestras decisiones. Si tienes un piso que vale 400.000 euros y te anuncian una promoción de 300 viviendas delante, es lógico que te preguntes qué pasará con tu inversión. Aunque después resulte que la nueva promoción mejora la zona. Y esto nos lleva a una distinción importante: una cosa es el efecto real que tendrá una promoción sobre los precios y otra muy diferente lo que los vecinos creen que ocurrirá. No son lo mismo.
La cuestión en España: cuando el valor de la vivienda entra en juego
Hasta ahora hemos hablado de lo que ocurre fuera de España. Pero la pregunta interesante es: ¿tenemos aquí ejemplos de vecinos o propietarios que se hayan opuesto a determinadas construcciones pensando también en el valor de sus viviendas? La respuesta es sí. Y lo interesante es que no hace falta hacer demasiadas interpretaciones. En algunos conflictos urbanísticos españoles, los propios vecinos han mencionado públicamente la posible pérdida de valor de sus pisos.
Uno de los casos más claros ocurrió en Calp, Alicante. Allí se planteó la construcción de una torre de 20 plantas junto a viviendas que ya existían. Los vecinos del edificio Apolo XI se movilizaron contra el proyecto porque, entre otras cosas, consideraban que la nueva construcción les quitaría vistas y afectaría a la calidad de sus viviendas. Pero hubo algo más. Algunos vecinos hablaron expresamente del valor económico de sus pisos. Una de las residentes explicaba que sus padres habían comprado el apartamento pensando incluso en venderlo en el futuro para complementar su jubilación. Con la nueva torre delante, temían que resultara mucho más difícil venderlo y que su valor se redujera.
Es un detalle importante porque aquí no necesitamos suponer que la protección del patrimonio estaba detrás de la protesta. Los propios vecinos lo dijeron.
Algo parecido encontramos en Vitoria-Gasteiz. Durante la tramitación urbanística de distintos sectores próximos al núcleo de Ali, un grupo numeroso de vecinos presentó alegaciones contra determinadas construcciones en altura. Entre sus argumentos aparecía una preocupación bastante concreta: la pérdida de identidad del núcleo y, también, la pérdida de valor de sus viviendas. En este caso tenemos además una ventaja: la referencia aparece recogida en documentación urbanística municipal. Es decir, no estamos interpretando que los vecinos pudieran estar preocupados por el precio de sus casas. La preocupación quedó reflejada por escrito.
Otro ejemplo lo encontramos en Leganés. Vecinos de los barrios de Poza del Agua y Solagua se movilizaron contra la construcción de determinadas viviendas públicas de alquiler. Entre sus argumentos apareció también la posibilidad de que esas nuevas viviendas devaluaran las que ya existían en el barrio. De nuevo, esto no demuestra que ese fuera el único motivo de la oposición. Los vecinos planteaban también cuestiones relacionadas con el modelo de barrio, la convivencia y el uso de las parcelas. Pero el argumento económico estaba ahí. Y eso es precisamente lo interesante.
No hace falta hablar de una conspiración. Estos casos no demuestran que los propietarios españoles quieran impedir que se construyan viviendas para mantener artificialmente alto el precio de sus casas. Sería una conclusión demasiado grande a partir de unos cuantos ejemplos. Lo que sí demuestran es algo bastante más sencillo: cuando una persona tiene una parte importante de su patrimonio en una vivienda, puede preocuparse por cómo una nueva construcción afectará al valor de esa vivienda.
Y esa preocupación puede llegar a formar parte de una protesta vecinal, incluso de manera explícita. Ahora bien, hay que tener cuidado con meter todas las protestas urbanísticas en el mismo saco. En Benimaclet, en València, por ejemplo, existe una oposición vecinal documentada al proyecto urbanístico que contempla 1.345 viviendas. Las asociaciones han reclamado menos edificabilidad, más vivienda protegida y una mejor relación entre el nuevo desarrollo y la huerta. Pero en los argumentos públicos que hemos podido revisar no aparece la defensa del valor de los pisos existentes como motivo de la oposición.
Lo mismo ocurre en Tiana, cerca de Barcelona, donde vecinos de Can Gaietà han recurrido contra una actuación relacionada con vivienda pública. Sus argumentos documentados se centran en cuestiones como la ubicación, el espacio libre, los equipamientos y el modelo de desarrollo.
Por tanto, hay que distinguir. Que exista una oposición a una nueva promoción no significa automáticamente que estemos ante un caso de NIMBYismo motivado por el dinero. A veces los vecinos simplemente consideran que un proyecto está mal planteado. Y otras veces pueden existir, al mismo tiempo, preocupaciones urbanísticas y económicas. Porque ambas cosas no son incompatibles. Un vecino puede pensar sinceramente que un edificio es demasiado alto, que va a generar demasiado tráfico o que va a empeorar el barrio. Y también puede pensar: "Y además, esto puede hacer que mi piso valga menos." Las dos preocupaciones pueden convivir.
Y quizá esa sea la parte más interesante del debate. No estamos hablando necesariamente de personas que quieran perjudicar a quienes buscan vivienda. Estamos hablando de algo mucho más cotidiano: personas que intentan defender aquello que consideran suyo y que, para muchas familias, constituye además su principal patrimonio. El problema aparece cuando esas decisiones, tomadas barrio por barrio, terminan afectando a una cuestión mucho más grande: cuánta vivienda puede llegar a construirse en una ciudad y quién acaba pagando el precio de que esa vivienda no se construya.
Y fuera de España la discusión está bastante avanzada
En Estados Unidos llevan años estudiando este problema. En distintas ciudades se han estudiado conflictos vecinales relacionados con nuevos edificios y, especialmente, con aumentos de densidad. Y aquí aparece una paradoja. Una persona que ya tiene casa puede estar encantada con que su barrio sea escaso, tranquilo y exclusivo. Una persona que todavía está buscando casa necesita exactamente lo contrario: que haya más viviendas disponibles.
Canadá ofrece un ejemplo muy interesante. Un estudio sobre Toronto analizó la relación entre propietarios y decisiones políticas sobre nuevos proyectos residenciales. Los investigadores encontraron una relación entre una mayor presencia de propietarios y una mayor oposición a determinados desarrollos. No significa que todos los propietarios quieran bloquear la vivienda. Pero sí aporta evidencia a una idea bastante lógica: cuando tienes mucho patrimonio metido en tu vivienda, tienes más motivos para prestar atención a lo que se construye alrededor.
Reino Unido: cuando las restricciones urbanísticas llegan a los precios
En Reino Unido llevan décadas estudiando la relación entre planificación urbanística, oferta de vivienda y precios.
Un informe encargado por el propio Gobierno británico analizó los efectos de las restricciones sobre la oferta de vivienda y encontró evidencias de que las limitaciones regulatorias al suministro habían perjudicado la asequibilidad y contribuido a elevar los precios. Otros estudios académicos realizados sobre Inglaterra han llegado a conclusiones similares: cuando las normas urbanísticas dificultan que la oferta de vivienda responda a una demanda elevada, la escasez de viviendas puede terminar reflejándose en los precios.
Esto no significa que toda restricción urbanística sea negativa. La planificación también puede proteger zonas verdes, patrimonio, paisaje o infraestructuras, y existen razones legítimas para limitar determinadas construcciones. Pero sí plantea una cuestión importante. Cuando una ciudad necesita más viviendas y durante años resulta difícil construirlas, esa escasez no hace desaparecer la demanda. La necesidad sigue ahí. Y alguien tendrá que asumir las consecuencias. Quizá pagando un alquiler más caro. Quizá buscando vivienda más lejos. Quizá compartiendo piso durante más tiempo. Quizá retrasando la emancipación.
Y aquí aparece una de las claves de todo este debate: una decisión urbanística tomada en un barrio concreto puede terminar teniendo consecuencias sobre personas que ni siquiera viven todavía allí.
El propietario y el que busca piso
Imaginemos ahora dos personas. La primera tiene un piso de 400.000 euros. La segunda tiene 30 años y está buscando su primer piso. Si el Ayuntamiento permite construir 1.000 viviendas nuevas, sus intereses pueden ser muy diferentes. Para el propietario, el resultado es incierto. Puede pensar que la promoción empeorará el barrio. Puede pensar que lo mejorará. Puede tener miedo de que su vivienda pierda valor. O puede incluso acabar beneficiándose de la transformación. Para quien busca piso, en cambio, hay una cosa evidente: hay 1.000 viviendas más. Y eso, en principio, aumenta sus posibilidades.
Aquí aparece uno de los conflictos más interesantes del mercado inmobiliario: quien ya tiene casa y quien necesita encontrarla no siempre tienen los mismos intereses.
¿Significa esto que los propietarios son el problema?
No. Sería absurdo decirlo. Un propietario tiene exactamente el mismo derecho que cualquier otro ciudadano a preocuparse por su barrio. Y hay muchas razones legítimas para oponerse a un proyecto. Una promoción puede estar mal diseñada. Puede ser demasiado densa. Puede colapsar una calle. Puede destruir una zona verde. Puede no tener transporte suficiente. Puede carecer de colegios o servicios. Todo eso hay que discutirlo.
El problema aparece cuando el argumento de "no podemos construir aquí" se convierte en una respuesta automática. Porque entonces alguien tiene que pagar el precio de esa decisión. Y normalmente ese alguien no es el vecino que ya tiene piso.
¿Quién paga cuando no construimos?
Esta es, probablemente, la pregunta más incómoda. Si un barrio consigue reducir una promoción de 500 viviendas a 200, los vecinos pueden sentir que han ganado. Habrá menos edificios. Menos tráfico. Menos vecinos. Más espacio. Pero las otras 300 viviendas no aparecen mágicamente en otro sitio. Simplemente no existen.
Y las personas que podrían haber vivido en ellas tendrán que buscar otra solución. Tal vez pagar más. Tal vez irse a otro barrio. Tal vez marcharse de la ciudad. Tal vez seguir compartiendo piso. Por eso las decisiones urbanísticas tienen un efecto que va mucho más allá del barrio.
Los beneficios de no construir pueden ser muy visibles para los vecinos actuales. Los costes de no construir pueden repartirse entre miles de personas que ni siquiera viven todavía en ese barrio.
NIMBY y YIMBY: dos formas de ver la ciudad
Frente al NIMBY ha aparecido otro término: YIMBY, Yes In My Back Yard. "Sí, en mi patio trasero." Los YIMBY defienden, en general, que las ciudades permitan construir más viviendas, especialmente en lugares donde hay mucha demanda. Su argumento es sencillo: si queremos que la vivienda sea más accesible, necesitamos aumentar la oferta.
Pero tampoco aquí hay que caer en el blanco o negro. No todo se soluciona construyendo. Y no todo proyecto merece aprobarse. La pregunta debería ser: ¿Qué necesitamos construir, dónde, cuánto y con qué condiciones?
La pregunta que nadie quiere hacerse
Quizá el debate sobre vivienda en España debería empezar a plantearse de otra manera. Hasta ahora discutimos mucho sobre quién tiene la culpa: Los promotores. Los fondos. Los propietarios. Los políticos. Los turistas. Los alquileres. La vivienda pública. Pero hay una pregunta mucho más básica: ¿Quién decide cuántas viviendas puede tener una ciudad?
Porque si cada barrio consigue limitar la construcción, puede ocurrir algo bastante curioso. Todos podemos estar de acuerdo en que necesitamos más vivienda. Pero nadie quiere que esa vivienda se construya cerca de nosotros. Y entonces tenemos el problema perfecto: necesitamos construir más, pero cada vez que aparece un proyecto concreto encontramos razones para construir menos.
No hace falta que exista una conspiración. Solo hacen falta intereses diferentes. El propietario quiere proteger su patrimonio. El vecino quiere proteger su barrio. El promotor quiere que el proyecto sea rentable. El Ayuntamiento quiere evitar conflictos. Y la persona que busca casa quiere, simplemente, encontrar una que pueda pagar. Todos tienen una parte de razón. Y precisamente por eso el problema es tan difícil.
Quizá el verdadero debate no sea si los vecinos tienen derecho a oponerse o a protestar. Por supuesto que lo tienen. Tampoco se trata de decir que todo proyecto de vivienda sea bueno. No lo es. La cuestión es qué ocurre cuando los intereses de quienes ya tienen una vivienda entran en conflicto con los de quienes todavía están buscando una y qué precio estamos dispuestos a asumir como sociedad cuando decidimos limitar la construcción. Porque cuando una vivienda no se construye, alguien puede acabar soportando el coste de esa escasez. Y muchas veces esa persona no es quien ya tiene un piso, sino quien está intentando conseguirlo. Quizá por eso el NIMBY sea una palabra tan incómoda: porque en ese punto el debate deja de ser únicamente urbanístico y también se convierte en una discusión sobre quién soporta los costes de una vivienda escasa y quién se beneficia de que siga siéndolo.
Porque en ese punto el debate deja de ser únicamente urbanístico. También se convierte en una discusión sobre quién soporta los costes de una vivienda escasa y quién se beneficia de que siga siéndolo.
Y ahí empieza el verdadero debate.
Fuentes y referencias
NIMBY y propietarios: el marco teórico
William A. Fischel — The Homevoter Hypothesis: How Home Values Influence Local Government Taxation, School Finance, and Land-Use Policies. Harvard University Press, 2001.
Fischel desarrolla la llamada Homevoter Hypothesis, según la cual los propietarios tienen un interés económico directo en las decisiones locales que pueden afectar al valor de su vivienda y, por ello, pueden tener incentivos para participar activamente en la política y el urbanismo local.
[Fuente: JSTOR / Harvard University Press]
Limin Fang, Nathan Stewart y Justin Tyndall — “Homeowner politics and housing supply”, Journal of Urban Economics, 2023.
Estudio basado en las decisiones del Ayuntamiento de Toronto entre 2009 y 2020. Los autores analizan la relación entre el peso de los propietarios en los distritos y la oposición política a nuevos proyectos residenciales. Encuentran que los concejales de distritos con mayor proporción de propietarios se oponen con mayor frecuencia a determinados proyectos de vivienda, especialmente cuando son grandes y se encuentran dentro de su propio distrito.
[Fuente: Journal of Urban Economics / Elsevier]
Estocolmo: ¿construir cerca hace bajar el valor de las viviendas?
Fredrik Brunes, Cecilia Hermansson, Han-Suck Song y Mats Wilhelmsson — “NIMBYs for the rich and YIMBYs for the poor: analyzing the property price effects of infill development”, Journal of European Real Estate Research, 2020, vol. 13, nº 1, pp. 55-81.
Los investigadores estudiaron más de 90.000 observaciones inmobiliarias de Estocolmo correspondientes al periodo 2005-2013. Utilizando un modelo de diferencias en diferencias, analizaron qué sucedía con los precios de las viviendas situadas cerca de nuevos desarrollos residenciales.
El resultado principal fue que, en las áreas estudiadas, los precios de las viviendas próximas a nuevos desarrollos aumentaron después de la construcción. El efecto positivo se observó especialmente en determinadas zonas de menores ingresos, con mayor presencia de vivienda pública y población nacida en el extranjero.
Los propios autores señalan que la literatura internacional no es unánime: existen estudios que encuentran efectos positivos y otros que encuentran efectos negativos sobre los precios.
[Fuente: Journal of European Real Estate Research / Emerald Publishing]
Calp: vecinos que hablaron expresamente del valor de sus viviendas
La Marina Plaza — “Vecinos de un edificio junto a la futura torre de 20 pisos de Calp: «Van a arruinarnos la jubilación»”, 14 de enero de 2020.
El reportaje recoge la oposición de vecinos del edificio Apolo XI a una torre de 20 plantas situada frente a sus viviendas. Los residentes señalaban, entre otras cuestiones, la pérdida de vistas y de luz y afirmaban que el proyecto perjudicaría el valor y las posibilidades de venta de sus apartamentos.
Es uno de los ejemplos españoles más claros porque la preocupación económica aparece expresamente en las declaraciones de los propios residentes.
[Fuente: La Marina Plaza]
Vitoria-Gasteiz: el valor de las viviendas aparece en las alegaciones
Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz — Revisión Parcial del Plan General de Ordenación Urbana en los sectores 1, 4, 12, 13 y 14.
La documentación municipal recoge las alegaciones de una representación numerosa de vecinos y residentes de Ali contra determinadas propuestas de edificaciones en altura próximas al núcleo.
Entre los motivos señalados aparece expresamente la posible “pérdida de identidad del poblado” y “del valor de sus viviendas”.
Es especialmente relevante porque se trata de documentación oficial de la tramitación urbanística.
[Fuente: Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz]
Leganés: viviendas públicas y posible devaluación
SoydeMadrid — “Poza del Agua y Solagua se oponen a las actuaciones municipales”, 2021.
El artículo recoge las protestas de vecinos de Poza del Agua y Solagua contra la construcción de viviendas públicas de alquiler en determinadas parcelas. Entre sus argumentos aparece expresamente la afirmación de que el proyecto podía “devaluar el valor de los ya construidos”.
El mismo artículo recoge que cientos de vecinos hicieron llegar al Ayuntamiento recursos, correos, comunicados y firmas solicitando la modificación del acuerdo.
[Fuente: SoydeMadrid]
Benimaclet: oposición al desarrollo, pero con otros argumentos documentados
Asociación Vecinal de Benimaclet — Alegaciones al PAI Benimaclet, 2025.
La asociación presentó siete alegaciones a la modificación del Plan Parcial SUP-T4 Benimaclet, acompañadas de 2.812 firmas.
Entre las propuestas se encuentran la reducción de la edificabilidad, el aumento de la vivienda protegida y una mejor transición entre el nuevo desarrollo y la huerta.
La propuesta urbanística contempla 1.345 viviendas, de las cuales más de 400 serían protegidas.
En las alegaciones consultadas no aparece la protección del valor de las viviendas existentes como argumento de la asociación.
[Fuente: Asociación Vecinal de Benimaclet]
También resulta útil la documentación histórica de la propia asociación, que recoge su oposición a las alturas de los edificios previstas en el PAI y su preocupación por el impacto sobre la huerta y el modelo de barrio.
[Fuente: Benimaclet Entra]
Tiana: oposición a vivienda pública por motivos urbanísticos
Ajuntament de Tiana — Proyecto de vivienda pública de Cals Frares.
El Ayuntamiento documenta el proyecto de unos 40 pisos públicos en tres bloques y una zona verde.
Durante el conflicto con parte del vecindario de Can Gaietà, la asociación vecinal planteó alternativas al proyecto, entre ellas concentrar las viviendas en un único bloque y destinar parte de la parcela a zona verde.
La documentación municipal permite comprobar que el conflicto estaba relacionado con la ordenación de la parcela, el espacio verde, los equipamientos y la configuración del proyecto.
En las fuentes consultadas no aparece evidencia suficiente para afirmar que la defensa del valor de las viviendas fuera el motivo de la oposición.
[Fuente: Ajuntament de Tiana]
Toronto: propietarios y oposición a nuevos desarrollos
Limin Fang, Nathan Stewart y Justin Tyndall — “Homeowner politics and housing supply”, Journal of Urban Economics, 2023.
El estudio utiliza datos de Toronto entre 2009 y 2020 y analiza las votaciones de los concejales sobre proyectos y decisiones relacionadas con vivienda.
Los autores encuentran una relación estadística entre una mayor presencia de propietarios en un distrito y una mayor oposición de los concejales a determinados proyectos residenciales, especialmente a proyectos grandes situados dentro del propio distrito.
El estudio parte además de la hipótesis de que los propietarios pueden beneficiarse económicamente de una oferta de vivienda más restringida a través de precios inmobiliarios más elevados.
[Fuente: Journal of Urban Economics / Elsevier]
Sobre el concepto NIMBY
El término NIMBY procede de la expresión inglesa Not In My Back Yard (“no en mi patio trasero”) y se utiliza para describir la oposición a determinados proyectos o actividades cuando afectan directamente al entorno próximo de quienes se oponen.
La literatura académica también advierte de que el término puede utilizarse de manera peyorativa y que no toda oposición vecinal puede reducirse a NIMBYismo.
[Fuente: International Encyclopedia of Human Geography / ScienceDirect]
Una precisión importante
Los casos españoles citados en este artículo no permiten afirmar que todos los vecinos que se oponen a nuevas construcciones lo hagan para proteger el valor de sus viviendas.
Lo que sí permiten afirmar es algo más concreto: en algunos conflictos urbanísticos españoles, la posible pérdida de valor de las viviendas existentes aparece expresamente entre los argumentos utilizados por los propios vecinos.
En otros casos, como Benimaclet o Tiana, las fuentes consultadas muestran oposición a determinados proyectos por razones urbanísticas, ambientales, de equipamientos, densidad o modelo de barrio, sin que hayamos encontrado pruebas suficientes para atribuir esa oposición a la defensa del valor patrimonial de las viviendas.
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