El fenómeno del suelo público y los locales comerciales vacíos en España es una realidad tangible que refleja una parálisis institucional con importantes consecuencias urbanísticas y económicas. En 2024, las doce mayores ciudades españolas cuentan con unos 250.000 locales comerciales, de los cuales aproximadamente 50.000 están vacíos. De estos, solo alrededor de 10.000 locales reúnen las condiciones urbanísticas y legales necesarias para ser convertidos en viviendas, lo que representa apenas un 0,11% del parque total de viviendas en las grandes ciudades. Esto es insuficiente para generar un cambio significativo en el mercado residencial y aliviar la crisis habitacional existente. Este fenómeno es especialmente notorio en regiones como Galicia, con más de 6.400 locales vacíos a inicios de 2024, y en ciudades como Vigo y A Coruña donde todavía hay un millar o más de locales sin actividad comercial. Por el contrario, las calles comerciales principales (High Street) en Madrid y Barcelona presentan una tasa baja de locales vacíos, en torno al 2-4%, pero esta situación solo afecta a las zonas más emblemáticas, mientras que la sobreoferta se mantiene estructuralmente en barrios periféricos y ciudades medianas.
En cuanto al suelo industrial, su inmovilización es igualmente relevante. En el sur de Madrid, por ejemplo, el Ayuntamiento posee 67 grandes parcelas que suman aproximadamente 385.000 m² de suelo industrial sin uso, muchas en espera de recalificación o venta superando los obstáculos administrativos habituales. En el corredor logístico de Madrid, municipios como Torija, San Fernando de Henares y Cabanillas concentran el 58% del suelo industrial vacío con más de 346.000 m² sin actividad. Esta inmovilización obstaculiza el desarrollo económico y urbano, frenando oportunidades como viviendas asequibles o incubación de empresas innovadoras. En 2025, el Ayuntamiento de Madrid lanzó concursos públicos para la enajenación de parcelas municipales de uso industrial y terciario—por ejemplo, un concurso de 12 lotes en los que se busca fomentar la inversión y dinamizar la economía local, aunque su impacto aún es marginal frente al total de suelo infrautilizado.
El impacto económico y urbanístico de esta situación
es doble. Por un lado, el mantenimiento de estos activos ociosos implica costes
directos en vigilancia, impuestos y deterioro. Por otro lado, el coste de
oportunidad se traduce en la pérdida de generación de riqueza para la sociedad.
La reconversión de locales comerciales estancados en viviendas resulta lenta y
costosa, con solo un 20% de los locales vacíos aptos para este cambio, mientras
que la mayoría no cumple los requisitos normativos o están en zonas con poca
demanda. La política institucional de “acumular por si acaso”, para retener
suelo y locales sin cederlos ni explotarlos, ya no corresponde a las realidades
económicas actuales de España, marcada por la despoblación en áreas interiores,
el auge del comercio electrónico y la transformación del modelo productivo.
Como liberal desde la Escuela Austriaca de Economía,
esta situación ejemplifica una clara ineficiencia del mercado causada por la
intervención y la rigidez administrativa estatal. La teoría austríaca enfatiza
la importancia del libre mercado y la asignación eficiente de recursos a través
del sistema de precios y señales económicas. La existencia de amplias reservas
de suelo y locales vacíos sin uso productivo denota un fallo en el sistema,
justamente porque las regulaciones, trabas burocráticas y, en muchos casos, la
falta de incentivos económicos reales impiden que los propietarios públicos
dispongan estos activos donde la demanda los requiere. Desde esta visión, la
solución pasa por liberalizar el mercado de suelo y locales públicos para
facilitar su venta o alquiler en condiciones sostenibles, fomentar la
colaboración público-privada sin excesivas cargas reglamentarias y eliminar las
prohibiciones que impiden la movilidad y uso eficiente del suelo. Solo así se
lograría que el suelo "coma y deje comer", es decir, que sirva para
la generación de valor económico y social real, atendiendo efectivamente a las
necesidades habitacionales y productivas del país.
En resumen, la sobreoferta estructural de locales y
suelo público industrial ocioso representa un obstáculo para el crecimiento y
el desarrollo urbano, agudizado por la rigidez normativa que impide la rápida
conversión y asignación del recurso. Las iniciativas públicas como los
concursos para la venta de suelo industrial son pasos en la dirección correcta,
pero siguen siendo insuficientes frente a la magnitud del problema. Una
perspectiva liberal desde la Escuela Austriaca enfatizaría que la clave para
resolver esta parálisis es eliminar los obstáculos y barreras que distorsionan
el mercado y permiten esta acumulación ineficiente de activos, desplegando así
todo el potencial económico y social escondido en estas parcelas y locales
vacíos.
Fuentes principales de datos:
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Informe Eixos y Api.cat (2024)
·
Idealista/News (2024)
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JLL Armstrong Retail (2025)
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